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土地使用權剩余年限較短的商業房地產

收益法評估處理思路探討

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李??兵???吳岳東

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摘? 要：本文對土地使用權剩余年限較短的商業房地產多種不同評估處理方式的適用性進行了分析，認為對于可以確定續期或續期可能性較高的情況，評估定價應該既考慮續期后的收益價值，也考慮續期繳費事項對價值的影響，不宜僅以報酬資本化法（全剩余壽命模式）測算其價值。

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關鍵詞：收益法，土地使用權剩余年限，商業房地產

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? ? ? ?自1990年5月19日頒布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號），國內開啟有償出讓國有土地使用權，至今已達30年。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，商業用地的最高出讓年限為40年，因此，早期出讓的商業用地開發建設后，現在許多商業用房的土地使用權年限已出現接近終止日期，或僅剩數年、十余年的情況。有些地方政府早期按非最高法定使用年限出讓，如以年限10、20年期出讓。在具體業務中，我們甚至曾遇到一些已過期使用的案例。因此，如何評估“土地使用權剩余年限較短的商業房地產”、如何合理定價已經成為評估機構必須思考的問題。

? ? ? ?由于《房地產估價規范》并未就如何評估“土地使用權剩余年限較短的商業房地產”作出具體指引，怎樣應用《房地產估價規范》去處理這類問題，就成為了評估機構日常業務中爭議頗大，處理方式各異的問題之一。

? ? ? ?本文以下將從續期相關法律規定，土地使用權年限屆滿后可能的情形、地方政府及自然資源行政管理部門目前的續期對策、評估機構對土地使用權剩余年限較短的商業房地產評估處理方式、不同評估處理方式的適用性分析等多方面探討，力求尋找一些可行的評估處理方式，使評估結論能更為市場參與者認同。

? ? ? ?正文內容略。

結? 論：

? ? ? ?1、土地使用權剩余年限較短的商業房地產，如果僅采用報酬資本化法（全剩余壽命模式），可能會貶低估價對象的價值。對于可以判別續期確定或可能性較高的情況，評估定價應考慮續期后收益價值的影響。

? ? ? ?2、對于土地使用權剩余年限較短的商業房地產如果僅采用直接資本化法，由于幾乎未考慮即將面臨的續期繳費影響，可能會高估估價對象的價值，評估定價應考慮剩余年限較短的不利影響。

? ? ? ?3、對于未來續期狀況不確定的情形，需要對估價對象進行具體分析，分析續期的可能性。如當地登記機關有明確的續期政策的，商住樓的商業部分，應認為是續期確定的情形；短期內不存在征收、規劃變動、舊城改造應認為是續期可能性較高的情況。

? ? ? ?4、對于分析后認為續期確定或可能性較高的情況，應考慮采用按法定最高年期40年作為收益年限測算，扣減預期應繳出讓金（方式3）或采用報酬資本化法（全剩余壽命模式）和直接資本化法兩種方法取權重（方式4）評估定價。

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作??者：李??兵、吳岳東

單??位：四川中砝土地房地產評估有限公司

地??址：成都市高新區永豐路21號瑞祥大廈5樓

郵??箱：1669093001@qq.com

注冊號：5120020064（李兵）、5120020083（吳岳東）

本論文可全文免費提供，

如需請聯系：鄭蓓，13678111598。